Rund 170 Lübecker Ferienwohnungen haben Bestandsschutz
Betreiber erhalten im Januar Post – Nutzungsfrist bis 30. September 2019
Die Bürgerschaft hat am 30. August 2018 den interfraktionellen Antrag zur Begrenzungen von Ferienwohnungen auf der Altstadtinsel beschlossen. Vor diesem Hintergrund hat die Bauverwaltung das sehr komplexe Thema geprüft und festgestellt, dass nach dem derzeitigen Kenntnisstand sämtliche in Gängen und Höfen liegenden Ferienwohnungen formell und materiell unzulässig sind. Die baurechtliche Unzulässigkeit von Ferienwohnungen resultiert dabei sowohl aus der planungsrechtlichen Unzulässigkeit von Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten, die gemäß § 34 Abs. 2 BauGB für Gänge und Höfe regelmäßig anzunehmen sind, als auch aus der erhaltungsrechtlichen Unzulässigkeit der Umnutzung von Kleinwohnhäusern zu anderen Zwecken als dem (Dauer-) Wohnen gemäß der seit 1979 für die Altstadt geltenden Erhaltungssatzung.
Aber: Zwar sind nahezu sämtliche 300 in der Lübecker Altstadt vorhandenen Ferienwohnungen aufgrund fehlender Baugenehmigung formell unzulässig, jedoch fallen etwa 170 der Ferienwohnungen unter den baurechtlichen Bestandsschutz und können unabhängig vom Beschluss einer neuen Erhaltungssatzung weiterhin betrieben werden. Dabei handelt es sich ausschließlich um die Ferienwohnungen, die am Blockrand und damit in der Regel nicht in einem reinen Wohngebiet liegen. Darüber hinaus befinden sich die Ferienwohnungen nicht in Kleinwohnhäusern, die gemäß der Erhaltungssatzung von 1979 in ihrer Wohnfunktion erhalten bleiben sollen.
Für etwa 80 Ferienwohnungen in Gängen und Höfen gilt dies nicht: Aufgrund ihrer baulichen Ausprägung als Kleinwohnhäuser und ihrer Lage in einem reinen Wohngebiet, waren sie seit jeher bauplanungsrechtlich wie auch erhaltungsrechtlich unzulässig und sind bis heute nicht genehmigungsfähig.
Die Bauverwaltung wird alle Betreiber von Ferienwohnungen in Gängen und Höfen im Januar 2019 anschreiben und nachfolgend zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung anhören. Den Betroffenen wird im Zuge dieser Anhörung eine Frist von vier Wochen zur Abgabe einer Stellungnahme eingeräumt. Nach Prüfung der Stellungnahmen werden dann – vorausgesetzt es wird kein neuer Sachverhalt hinsichtlich der baurechtlichen Beurteilung der jeweiligen Ferienwohnung erkannt – die Nutzungsuntersagungen angeordnet. Die Bauverwaltung beabsichtigt, die Bescheide zur Nutzungsuntersagung im April 2019 zuzustellen.
Die von der Bürgerschaft für die Nutzungsuntersagung vorgesehene Terminsetzung zum 1. Februar 2019 war insofern schon aufgrund der verwaltungstechnischen Umsetzung nicht einzuhalten. Vorgesehen ist nunmehr, den Betreibern von Ferienwohnungen in den Gängen und Höfen eine Frist zum 30. September 2019 einzuräumen, bis zu der die Einstellung der Ferienwohnungsnutzung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nachzuweisen ist. Das Einräumen einer Frist von ca. sechs Monaten soll zum einen den Belangen der betroffenen Ferienwohnungsvermieter Rechnung tragen, damit die für die Sommermonate bereits vollzogenen Buchungen nicht storniert werden müssen. Zum anderen erscheint eine angemessene Berücksichtigung der betroffenen privaten Belange bei der abschließenden Bescheidung der Nutzungsuntersagungen ermessensgerecht und auch für den Fall der gerichtlichen Klärung sinnvoll.
Hintergrund:
Aufgrund eines Urteils des Oberverwaltungsgerichts Greifswald aus 2014 musste die Lübecker Bauaufsicht seit Anfang 2015 auf Weisung des Landes sämtliche Anträge für Ferienwohnungen ablehnen, sofern die Ferienwohnung nicht in eigens dafür festgesetzten Sondergebieten lag. Mit der Baurechtsnovelle von Mai 2017 hat der Bund die Zulassungsfähigkeit von Ferienwohnungen auch in anderen Baugebieten als in Sondergebieten im neuen § 13a der Baunutzungsverordnung klargestellt.
Nach Jahren der Unsicherheit bezüglich der Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von Ferienwohnungen ist die Bauaufsichtsbehörde nun gehalten, die Einhaltung geltenden Baurechts einzufordern und Nutzungsuntersagungen für unzulässige Ferienwohnungen in Gängen und Höfen auszusprechen. Die Durchsetzung des Baurechts ist deshalb geboten, da mit einer weiteren Duldung einer weiteren Ausbreitung von Ferienwohnungen in den Gängen und Höfen der zunehmenden Verdrängung des Wohnens kaum noch entgegen gewirkt werden kann.
Das Einschreiten der Bauaufsicht gegen ungenehmigte und nicht genehmigungsfähige Ferienwohnungen in den Gängen und Höfen erfolgt auf Grundlage der Bauordnung Schleswig-Holstein unabhängig von der Aufstellung einer neuen Erhaltungssatzung für die Lübecker Altstadt.
